ABC POSZUKIWANIA DZIAŁKI - CZĘŚĆ II

lipiec 2018

ABC poszukiwania działki cz. II 

- czyli o co warto pytać w agencjach nieruchomości oraz właścicieli działek

W pierwszej części ABC poszukiwania działki opisałam od czego warto zacząć,
gdy planuje się zakup własnego kawałka ziemi,

w drugiej części przedstawiam aspekty,
które pozwalają zaoszczędzić czas - i być może trochę zmartwień:

foto: pinterest.com

Oto pytania, które warto zadać agencji i / lub właścicielowi ziemi, która nam się podoba:

• czy są dodatkowe koszty?

sporo ofert ma w sobie informację typu: 'działka bez prowizji, koszty dla biura pokrywa sprzedający' - jeśli tak jest w istocie, działka będzie najprawdopodobniej kosztowała tyle ile wynosi kwota ofertowa plus finalnie: wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa (1 % wartości działki), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 % wartości działki), wypis aktu (około 130 zł),

jeśli nie ma w ofercie powyższej informacji - do kwoty wyjściowej agencja będzie chciała najprawdopodobniej dodać koszt prowizji także dla kupującego (zwyczajowo jest to 2 - 3 % wartości) - warto o to zapytać na wstępie zanim zaangażujemy się w dalsze rozpoznanie - praktyka pokazuje, że niektóre agencje traktują prowizję uznaniowo -

 im bardziej nam zależy na działce - tym większa może okazać się prowizja

(warto trzymać emocje na wodzy i nie okazywać radości ze znalezienia "swojej" działki - jedno z biur do ceny wyjściowej 59 tys. dodało nam 8 tys. prowizji - gdybym zapytała na początku, prawdopodobnie cena byłaby niższa - ostatecznie zrezygnowałam, ostudzona pazernością, była to dla mnie nauczka, by na przyszłość pytać o prowizję od razu)

• czy cena podlega negocjacji? - o to również warto zapytać od razu i dodatkowo potwierdzić to uzgodnienie w mailu (zdarzyło nam się usłyszeć: "Nie pamiętam, byśmy rozmawiali o możliwości negocjacji ceny - absolutnie nie wchodzi to w rachubę" - przy czym na początku, telefonicznie, wchodziło...  

•  jaka jest forma własności działki i własności drogi dojazdowej (czy księga wieczysta jest jedna, czy dwie oraz czy ewentualna służebność przejazdu jest ustalona na każdoczesnych właścicieli;

         także: czy są koszty korzystania z możliwości przejazdu - jakie?)

• jakie są dokładnie wymiary działki (długości boków) - bywa, że działki to bardzo wąskie prostokąty lub są w rzeczywistości dużo mniejsze niż w ofercie)
• czy działka leży na terenie obszaru chronionego krajobrazu - koniecznie trzeba to sprawdzić zwłaszcza w sytuacji gdy w okolicy jest zbiornik wody (staw, jezioro, rzeka) - według prawa na takich obszarach jest zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegowej
• czy teren podlega ochronie konserwatorskiej i jakiej kategorii 
• czy w księdze wieczystej są wpisy dotyczące roszczeń, warunków przeniesienia własności - umowy dożywocia, także czy działka jest objęta hipoteką (najkorzystniej jest jeśli w III i IV dziale księgi jest po prostu pusto)
• na jakiej podstawie działka jest działką letniskową? - czy działka jest wpisana w plan zagospodarowania przestrzennego pod sygnaturą ML (lub UT z wyjaśnieniem, że jej funkcja jest letniskowa / rekreacyjna) - czy jest to działka rolna?
• podobnie - na jakiej podstawie jest działką budowlaną (czy w planie jest oznaczona jako MN - zabudowa mieszkaniowa niska, MW - zabudowa mieszkaniowa wysoka / wielorodzinna / apartamenty, pensjonaty, czy ma dodatkowy symbol U / działka usługowa / i czy usługi są konieczne? - trzeba o to dopytać lub skontaktować się z gminą) - jeśli ma warunki zabudowy, to jakie?
• czy (jeśli działka jest budowlana, a my chcemy postawić domek letniskowy) - w planie zagospodarowania jest informacja, że dopuszcza się zabudowę letniskową lub domki gospodarcze
• jakie jest uzbrojenie i czy pod działką nie przechodzi przypadkiem gazociąg, rów melioracyjny, czy w bliskiej odległości nie ma wiatraka, czy w rogu nie stoi stacja trafo lub słup średniego napięcia - zdarzyło nam się usłyszeć: "Nie mówiłem, gdyż Państwo o to nie pytaliście" 
• jaki jest grunt - w osobnym poście pisałam o tym na jakim gruncie warto budować, a jakiego unikać - warto wiedzieć to wcześniej
• czy w okolicy są jakieś usługi uciążliwe: fermy, wysypiska, stacje przeładunkowe itp.
• czy działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu; także czy gmina, Skarb Państwa lub Agencja Nieruchomości Rolnych nie mają przypadkiem prawa pierwokupu - dokumenty z tego zakresu bywają potrzebne u notariusza.

Mam nadzieję, że wpis okaże się pomocny. Powodzenia :)